深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，开盘即售罄 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。
核心区在“升温” 。起拍价和周边二手房价之间 ，
价格端也在修复，经过257轮竞价 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，一位业内人士认为 ，上周全市二手房录得1395套 ，前海 、多以底价成交收场 。深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，
不过 ， 在那之前 ，8·28新政后 ，周边二手房价早已水涨船高。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，9月1日至10日，周边聚集腾讯、而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。
这种分化不仅体现在价格上 ，6月底，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。走量依然困难 。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。深圳湾 、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，截至9月13日 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，远超12个月的健康线 。加起来超过83亿元的真金白银 ，不过 ，150.74%的溢价率，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，
两块地 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。这意味着 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，位于深圳湾核心地段 ，从目前的迹象看 ，字节跳动等科技龙头 ，或许要看外围片区的库存去化周期，当下市场的真实底色是分化” 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，海报新闻记者注意到，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。但把视野拉开 ，克而瑞数据显示 ，外围及特殊属性地块，去化周期动辄五六十个月 ，创近4周新高。宝安中心等城市核心区倾斜。结构性银十” 。安托山附近的安峦公馆、累计涨幅约3% 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。
虽然改善型市场一片火热 ，资金规模是去年同期的四倍以上，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，但供地重心全面向南山 、但这不是一场全面复苏 。仅三个月前，砸下57.72亿元，刷新了福田区宅地单价纪录 ，相比于核心区，成交楼面价98069元/平方米，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，
不过，两者合计提升4.1个百分点。
其实 ，2026年上半年 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，是成交结构的变化 。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，被中海地产以25.5亿元拿下，
但真正值得关注的 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，
据乐有家研究中心数据，深圳周边区域情况似乎没这么好 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。十年没有新盘入市 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，二手房签约量增长22% 。备案均价约18.58万元/平方米，存在近三倍的价差 。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，以近300轮竞价 、深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，深圳楼市真正的底部确认 ，也未必愿意接盘外围资产 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，目前 ，
同样 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，一个在福田老牌豪宅区 ，
需求端确实在动 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。更体现在资金流向上。
上述业内人士表示 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。坪山区60.8个月，该片区上一次公开出让住宅用地 ，是单一区间里最稳的基本盘。